Samenwerkingsovereenkomst, herzien

Op 1 december 1999 is de Samenwerkingsovereenkomst tussen Woonspraak en SSW getekend. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn de afspraken tussen Woonspraak en SSW vastgelegd. Ook zijn de onderwerpen daarin benoemd waarbij Woonspraak betrokken wordt, c.q. waar zij inspraak over hebben. Die betrokkenheid c.q. inspraak varieert tussen het recht op informatie, het gekwalificeerd adviesrecht en het instemmingsrecht.

De Samenwerkingsovereenkomst heeft altijd goed gewerkt en op zich zou deze voor de komende jaren nog voldoende zijn. Echte aanpassingen zijn niet nodig geweest. De Samenwerkingsovereenkomst die wij hebben biedt voldoende inspraak voor de vertegenwoordiging van de huurders.

Toch is er nu een moment om te evalueren en een nieuwe overeenkomst op te stellen.

De Overlegwet
Per 1 januari 2009 is de Wet op het Overleg Huurders Verhuurders (de Overlegwet) gewijzigd.
In 2001 heeft er een evaluatie plaats gevonden van de Overlegwet. Uit die evaluatie bleek dat de wet op zich goed functioneerde en dat echte ingrijpende aanpassingen niet nodig waren. Er moesten hooguit enkele verbeteringen c.q. wijzigingen in de wet opgenomen worden. Een belangrijke wijziging was het versterken van de positie van de huurdersorganisatie op complexniveau.

Met die evaluatie is echter jaren niets gedaan. En in 2004 ontstonden met de toenmalig minister Dekker gesprekken over de modernisering van het huurbeleid en over de verhouding tussen overheid, corporaties en huurders. Er is toen een commissie gevormd onder leiding van mevrouw M. Leemhuis-Stout (de commissie Leemhuis).

Deze commissie heeft in 2005 haar advies uitgebracht en daarin heeft zij ook de eerdere wijzigingsvoorstellen uit de evaluatie van 2001 opgenomen. Een deel van de voorstellen van de commissie heeft minister Vogelaar verwerkt in de wijziging van de Overlegwet die nu per 1 januari 2009 geldt.

Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?
Belangrijk is dat de ‘oude’ Overlegwet gold voor alle verhuurders met meer dan 100 woongelegenheden. De nieuwe Overlegwet geldt voor alle particuliere verhuurders met meer dan 25 woongelegenheden. Voor corporaties geldt de wet altijd, ongeacht het aantal woongelegenheden.

Verder zijn alle ‘oude’ onderwerpen uit het BBSH die betrekking hebben op het recht op informatie, advies en overleg van huurders en hun organisaties overgeheveld naar de nieuwe Overlegwet. Toch blijft er nog een onderscheid.
In het BBSH is vanaf 1 januari 2009 opgenomen dat corporaties hun huurdersorganisatie en bewonerscommissies moeten informeren over een meerjarenplan, de jaarrekening en het jaarverslag, de begroting voor het komende jaar, het volkshuisvestingsverslag en de cijfermatige kerngegevens.
In ons geval krijgen Woonspraak en de bewonerscommissies recht op overleg en advies over deze onderwerpen. Wij mogen echter zonder nadere motivering van een advies afwijken.

Rechten van de bewonerscommissies
Deze notitie gaat over de nieuwe samenwerkingsovereenkomst met Woonspraak. Daarom wil ik niet al te gedetailleerd stilstaan bij de rechten van de bewonerscommissies. Ik wil hierbij echter wel opmerken dat bewonerscommissies duidelijk ook meer rechten krijgen. In een aparte notitie zal hier in later stadium op teruggekomen worden.
Ik wil hier wel een kanttekening bij plaatsen dat van bewonerscommissies ook gevraagd mag worden dat zij aantonen representatief te zijn voor de groep die ze vertegenwoordigen.

De nieuwe samenwerkingsovereenkomst
In artikel 3 van de Overlegwet zijn de onderwerpen opgenomen waarover in ieder geval overleg moet plaatsvinden. Het staat de corporaties vrij die lijst verder uit te breiden.

Hieronder staan de onderwerpen op die nieuw zijn opgenomen in de wet en waarbij de huurdersorganisatie (Woonspraak) betrokken zou moeten worden.

1. Renoveren, verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden.
2. Een voorstel tot fusie als bedoeld in de art. 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
3. Het beleid over de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen liggen en ook over de herstructurering van die buurten of wijken.
4. Het beleid over het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven.
5. Overeenkomsten over servicekosten en overeenkomsten over het beheer van het gehuurde.
6. De uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder
7. De beoogde inhoud van de prestatieafspraken tussen verhuurder en gemeente.

Welk recht heeft Woonspraak hierbij ?
Woonspraak houdt het recht op informatie, overleg en advies. Toegevoegd zijn een agenderingsrecht en op één onderdeel een instemmingsrecht.
Belangrijk hier is het onderscheid tussen bestaand beleid en wijzigingen van dit beleid die voor huurders en dus voor de huurdersorganisatie van wezenlijk belang kunnen zijn.

Wat is:

Wat houden de rechten in?
Als wij over onderwerpen informatie hebben verstrekt heeft Woonspraak recht op overleg en advies. Wij hoeven echter een advies van Woonspraak niet over te nemen. Het adviesrecht is echter wel gekwalificeerd. Dat houdt in dat alleen gemotiveerd afgeweken mag worden van een advies van Woonspraak. En als wij het advies van Woonspraak niet (helemaal) willen volgen dat moet dat binnen twee weken gemotiveerd (met redenen omkleed) meegedeeld worden.

Een instemmingsrecht gaat verder. Zoals hiervoor al aangegeven mag dan alleen uitvoering plaatsvinden als er een absoluut akkoord van Woonspraak is.

Welke rechten krijgt Woonspraak?
Op grond van de Overlegwet heeft Woonspraak slechts op één onderwerp instemmingsrecht. Op alle andere onderwerpen heeft Woonspraak recht op informatie, overleg en advies. Daarbij ogen we dus (gemotiveerd) afwijken.
Het instemmingsrecht heeft Woonspraak op een voornemen wat wij zouden hebben tot wijziging van het beleid ten aanzien van de vaststelling van de servicekosten.
Het is nog onduidelijk hoe dit instemmingsrecht juist op dit onderdeel gestalte moet krijgen. Individuele bewoners moeten immers in elk geval ook akkoord gaan. Daarnaast hebben vanuit de nieuwe Overlegwet ook bewonerscommissies een stem in het servicekostenbeleid.

Terug naar de samenwerkingsovereenkomst
In artikel 3 van de Overleg staan de onderwerpen opgenomen waarover wij in elk geval overleg moeten voeren met Woonspraak. Als we naar dat overzicht kijken en we zetten die af tegen het overzicht van onderwerpen in de bestaande samenwerkingsovereenkomst, dan valt op dat SSW eigenlijk al tien jaar een plus variant heeft voor wat betreft te overleggen onderwerpen, een plusvariant die dus verder gaat dan de nieuwe wettelijke basisregeling (zie bijlage), en dat ondersteunen wij nog steeds. Het is goed om over een breed aantal onderwerpen met elkaar overleg te voeren. Dit overzicht is dan ook leidraad voor de nieuwe overeenkomst. Daarbij wordt het aangevuld met nieuwe onderwerpen van overleg die in de wet zijn opgenomen.
Bij de bestaande samenwerkingsovereenkomst zien we tevens dat Woonspraak op meerdere onderwerpen een instemmingsrecht heeft.
Ook hebben wij in de bestaande overeenkomst Woonspraak al voor een deel instemmingsrecht gegeven ten aanzien van de servicekosten. Voor de onderdelen ten aanzien van de servicekosten waar zij nu een informatierecht hebben, dient nu een instemmingsrecht gegeven te worden.
Voor wat betreft de overige onderwerpen waarop zij in de bestaande overeenkomst een informatierecht hebben, is dat door de nieuwe Overlegwet niet meer van toepassing. Echter: een aantal onderwerpen zijn zo wezenlijk voor de huurders, dat voorgesteld wordt om daar instemmingsrecht te blijven toekennen.
In de bijlage bij de nieuwe overeenkomst zijn alle onderwerpen opgenomen.

Vaststelling
Deze Samenwerkingsovereenkomst met de bijbehorende bijlagen is besproken met Woonspraak op 19 oktober 2009. Daarbij zijn door Woonspraak nog een aantal aanvullingen voorgesteld. Deze zijn overgenomen en in de bijbehorende kruisjeslijst (bijlage 2) verwerkt.
Ondertekening, en daarmee formele vaststelling heeft plaats gevonden op 1 december 2009.

Bijlage 1

Met ingang van 2009 moet de verhuurder in elk geval over de volgende onderwerpen met de huurdersorganisatie(s) overleggen (artikel 3, lid 2 van de Overlegwet)

1. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan de woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving
2. het slopen, renoveren, aankoop, verkoop en bezwaren van woongelegenheden
3. het toewijzings- en verhuurbeleid
4. de door de verhuurder in het algemeen te hanteren voorwaarden van de overeenkomst van huur en verhuur (algemene voorwaarden huurovereenkomst)
5. het huurprijzenbeleid
6. de samenstelling, het kwaliteitsniveau en de prijs van het door de verhuurder aan te bieden pakket van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, het betrekken van een woongelegenheid en het huisvesten van personen
7. een voorstel tot fusie als bedoeld in de artikelen 312 en 313 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek
8. het beleid over de leefbaarheid in de buurten en wijken waar de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen liggen, en ook over de herstructurering van die buurten of wijken
9. het beleid over het bijdragen aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en andere personen die zorg of begeleiding nodig hebben
10. overeenkomsten over servicekosten als bedoeld in artikel 237, derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en overeenkomsten over het beheer van het verhuurde
11. de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder
12. de beoogde inhoud van de prestatieafspraken tussen de verhuurder en één of meerdere gemeenten bij onderhandelingen over zulke prestatieafspraken

Bijlage 2 - Vergoedingen

De volgende werkzaamheden/benodigdheden van de huurdersorganisatie komen in aanmerking voor vergoeding in geld of natura als bedoeld in artikel 6 van de samenwerkingsovereenkomst:

1. Kantoorfaciliteiten (vergaderruimte, kantoorbenodigdheden, ict-apparatuur)
2. Telefoonkosten
3. Koffie, thee etc.
4. Excursie (eenmaal per jaar)
5. Aanschaf relevante literatuur
6. Lidmaatschap van de Nederlandse Woonbond of soortgelijke organisatie
7. Communicatiemateriaal ten behoeve van de huurders, zoals foldermateriaal en drukkosten
8. Kopieerkosten
9. Portokosten
10. Reis- en parkeerkosten
11. Scholing
12. Inschakeling van deskundigen
    

1		Algemeen
1	1	Wijziging artikelen van de statuten van de verhuurder die de positie van de huurders betreffen
1	2	Vaststellen en wijzigen van algemene profielschets van de huurderszetel in RvC
1	3	Vaststellen en wijzigen algemene profielschets van overige zetels RvC
1	4	Vaststellen of wijziging reglement Klachtenadviescommissie
1	5	Verwerving van financieel belang en/of bestuurlijke zeggenschap in een andere rechtspersoon
1	6	Samenwerking of fusie met een ander rechtspersoon of opheffing van de verhuurder
1	7	Beleid omtrent aan-, verkoop, sloop, renoveren en bezwaren van huurwoongelegenheden (o.a. sociaal plan groot onderhoud/herstructurering1
1	8	Sociaal plan groot onderhoud/renovatie
1	9	Beleid aan het tot stand brengen van huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding behoeven
1	10	Beleidsplan
1	11	Jaarbegroting
1	12	Volkshuisvestingsverslag en (beredeneerde) jaarverslagen
1	13	Uitspraken van de klachtencommissie (jaaroverzicht)
1	14	De beoogde inhoud van de prestatieafspraken met de gemeente
		1 In de meerjarenbegroting wordt de tijdsplanning van projecten opgenomen. Via die weg heeft Woonspraak inzicht in de tijdsplanning van de projecten. Woonspraak ontvangt alle nieuwsbrieven omtrent onderhoudsprojecten.
2		Verhuur en woongelegenheden
2	1	Woonruimteverdelingbeleid / toewijzingsbeleid 2
2	2	Huurovereenkomst en het huurreglement
2	3	Procedures bij het aangaan/beëindigen van huurovereenkomsten (mutatieprocedure)
2	4	Samenstelling, kwaliteitsniveau en prijs van een dienstenpakket
		2 Hier moet bij opgemerkt worden dat de woonruimteverdeling regionaal georganiseerd is. Gekwalificeerd advies is dan ook alleen van toepassing als er een voornemen is af te wijken van het regionaal beleid.
3		Onderhoud, verbetering en nieuwbouw
3	1	Beleid ten aanzien van het voorraadbeheer
3	2	Beleid, technische meerjarenplanning en meerjarenbegroting ten aanzien van onderhoud, verbetering en nieuwbouw
3	3	Procedures omtrent melding, uitvoering en controle van onderhoudsklachten
3	4	Procedures woningverbetering en groot onderhoud
3	5	Beleid energiebesparing
3	6	Procedures vervangende nieuwbouw (sociaal statuut)
3	7	Het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan de woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving
3	8	Algemeen beleid herstructureringsprojecten
4		Huurprijsbeleid
4	1	Meerjarenbeleid
4	2	Vaststelling jaarlijkse huursomstijging
4	3	Beleid met betrekking tot de huurprijs bij opnieuw verhuren (harmonisatie)
4	4	Beleid met betrekking tot de huurprijs na verbetering
5		Mutatiebeleid
5	1	Procedure bij verhuizing (oplevering, opnamestaat, zelf aangebrachte voorzieningen)
5	2	Wijze van opleveren door de verhuurder
6		Leefbaarheid
6	1	Beleid ten aanzien van leefbaarheid
6	2	Wijkleefbaarheidsplan
6	3	Effectenkaart sociaal beheer (de vorderingen van de projecten)
6	4	Nieuw beleid sociaal beheer
7		Servicepakket en bijkomende kosten
7	1	Procedures en methodieken bij het vaststellen van het servicepakket en de begroting en afrekening
7	2	Samenstelling en kwaliteit van het servicepakket en de begroting en afrekening
7	3	Beleid met betrekking tot het beheer van de centrale voorzieningen
8		Overleg en betrekken van bewoners
8	1
9		Evaluatie Samenwerkingsovereenkomst
9	1	Elke twee jaar wordt de Samenwerkingsovereenkomst geëvalueerd.