Heeft u zelf ook een vraag, mail deze dan naar info@woonspraak.nl.
Energiebesparing en gezondheid
1.  Is de verhuurder verplicht energiebesparende voorzieningen aan een woning aan te brengen?
Huur betalen
1.  Wat is de maximale huurprijs van een woning?
2.  Ik kan mijn huur niet betalen. Wat nu ?
3.  Kan ik mijn huis uitgezet worden als ik een huurachterstand heb?
Huurverhoging
1.  Hoe maak ik bezwaar bij een huurverhoging ?
Mutaties / woning huren
1.  Hoe moet ik bij huuropzegging mijn huurwoning achterlaten?
2.  Wat moet er in een huurcontract staan ?
3.  Wat wordt met mijn inkomen meegerekend bij de toewijzing van een sociale huurwoning?
4.  Hoe kom ik in aanmerking voor een sociale-huurwoning?
Renovatie en onderhoud
1.  Heb ik toestemming nodig van mijn verhuurder voor een traplift of verhoogd toilet?
2.  Mag mijn verhuurder zonder mijn toestemming het complex waarin ik woon renoveren?
3.  Wat is het verschil tussen renovatie, woningverbetering en groot onderhoud?
Woningwet
1.  Wat houdt de Woningwet 2015 in?
2.  Waarom is er een nieuwe Woningwet gekomen?
1.  Is de verhuurder verplicht energiebesparende voorzieningen aan een woning aan te brengen?  ^ top
Nee, een verhuurder is niet verplicht om energiebesparende voorzieningen, zoals isolatie en dubbelglas, aan uw woning aan te brengen. Het is namelijk niet verplicht dat alle bestaande woningen in Nederland isolatie en dubbelglas hebben. Het ontbreken van isolatie of dubbelglas is dus geen onderhoudsgebrek aan de woning.

Kijk op de website van de Rijksoverheid (www.rijksoverheid.nl) voor meer informatie.
1.  Wat is de maximale huurprijs van een woning?  ^ top
Bij een sociale huurwoning wordt de maximale (kale) huurprijs berekend volgens het puntensysteem. Via de website van de Huurcommissie kunt u een Huurprijscheck doen. Met de Huurprijscheck krijgt u een schatting van het puntenaantal en daarmee de maximale huurprijs van uw woning.
2.  Ik kan mijn huur niet betalen. Wat nu ?  ^ top
Een huurachterstand is een vervelende situatie. Maar bovendien ook gevaarlijk. U wilt niet dat uw verhuurder u de woning gaat uitzetten. Kom dus zo snel mogelijk in actie.

Neem contact op met SSW via 030-220 5833
3.  Kan ik mijn huis uitgezet worden als ik een huurachterstand heb?  ^ top
Een huurovereenkomst is een bindende afspraak tussen huurder en verhuurder. Bij een overeenkomst horen verplichtingen. Een van uw verplichtingen is het op tijd betalen van de huur. Betaalt u niet of te laat? Dan komt u uw afspraak niet na.
1.  Hoe maak ik bezwaar bij een huurverhoging ?  ^ top
Heeft u een sociale huurwoning (níet een geliberaliseerde huurwoning) en bent u het niet eens met een voorstel tot huurverhoging? Dan kunt u bezwaar aantekenen bij de verhuurder. Wordt u het samen niet eens, dan kan de verhuurder naar de Huurcommissie stappen.

U maakt bij uw verhuurder bezwaar tegen een huurverhoging. Hierin legt u uit waarom u bezwaar maakt. U moet het bezwaarschrift voor de ingangsdatum van de huurverhoging inleveren bij uw verhuurder (dus bij een huurverhoging per 1 juli: vóór 1 juli).

Kijk voor meer informatie op www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/
1.  Hoe moet ik bij huuropzegging mijn huurwoning achterlaten?  ^ top
U hoeft veranderingen aan de woning waarvoor u toestemming had van de verhuurder, niet ongedaan te maken. Wilt u zelf de veranderingen ongedaan maken? Dan moet u de woning in dezelfde staat opleveren als toen u erin kwam. Uitgangspunt daarbij is de opnamestaat. Dit is een beschrijving van hoe de woning was bij het begin van de huur.

Geen opnamestaat aanwezig
Het kan zijn dat er bij het begin van de huur geen beschrijving van de woning is opgemaakt. De staat waarin u de woning oplevert, moet dan dezelfde zijn als bij het begin van het huurcontract. Bij onenigheid moet de verhuurder aantonen dat u de woning in een andere staat heeft opgeleverd.

Huurcontract afgesloten vóór 1 augustus 2003
De regels voor het herstellen in de oude staat gelden alleen voor huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 augustus 2003.

Is uw contract van vóór deze datum? Dan moet u de woning in goede staat opleveren. In 2 gevallen hoeft u de woning niet in goede staat op te leveren:

- als u kunt bewijzen dat de woning niet in goede staat was toen u er ging wonen;
- als u de woning oplevert volgens een opgestelde opnamestaat.

Bij het opzeggen van de huur, volgt altijd een inspectie door de verhuurder, zo kunnen jullie samen bepalen hoe de woning opgeleverd wordt. Zij er punten die wel gedaan moeten worden door de huurder, maar die niet uitgevoerd zijn, dan zijn hier kosten aan verbonden, die vermeld staan in het inspectierapport.

Bron: Rijksoverheid.nl
2.  Wat moet er in een huurcontract staan ?  ^ top
In een huurcontract staan de afspraken tussen de huurder en verhuurder van een woning. Het gaat dan om de huurprijs, de wijze van betaling, en een omschrijving van de woonruimte.

Onderdelen huurcontract
In een huurcontract staat onder meer:

- wie de huurder is;
- wie de verhuurder is;
- de huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en - servicekosten);
- het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals - -- hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin);
- de datum van ingang van het huurcontract;
- het tijdstip en wijze van betaling;
- de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
- de afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
- de huisregels;
- de handtekening van de huurder en de verhuurder.

Is er sprake van tijdelijke huur? Dan moeten er soms nog andere, specifieke dingen in het contract staan. Dit is afhankelijk van de vorm van tijdelijk huren.

Mondeling huurcontract
Een huurcontract hoeft niet schriftelijk te zijn. Een mondeling huurcontract is ook geldig, maar is wel moeilijk te bewijzen. Het is dan ook verstandig een getuige mee te nemen als u een mondeling huurcontract wilt afsluiten.

Huurt u of verhuurt u op basis van de Leegstandwet? Dan moet u een schriftelijk huurcontract sluiten.

Ook kunt u een modelhuurcontract downloaden van de website van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Een papieren modelhuurcontract kunt u aanvragen via de Nederlandse Woonbond. Daar kunnen kosten aan verbonden zijn.

Huurcontract en servicekosten
Staan de servicekosten apart in het huurcontract? Dan moet de hoogte en de samenstelling duidelijk zijn. Servicekosten zijn de kosten die bovenop de kale huur komen. Bijvoorbeeld kosten voor gas, water en elektriciteit.

Huurcontract en onderhoud
In het huurcontract kunnen ook bijzondere afspraken over onderhoud staan. Bijvoorbeeld dat de huurder bepaald onderhoud van de verhuurder overneemt.

Staat van de woning vastleggen
Het is verstandig bij het begin van de huur de staat van de woning schriftelijk vast te leggen. U voorkomt dan bij het einde van de huur problemen over het goed achterlaten van de woning (herstel in oude staat).

Bron: Rijksoverheid.nl
3.  Wat wordt met mijn inkomen meegerekend bij de toewijzing van een sociale huurwoning?  ^ top
Bij de toewijzing van een sociale-huurwoning kijkt een woningcorporatie naar het huishoudinkomen van u en uw eventuele partner. Uitgegaan wordt van het ’verzamelinkomen’ zoals de Belastingdienst dat hanteert.

Berekening huishoudinkomen
Bij de berekening van uw huishoudinkomen wordt uitgegaan van het geregistreerde inkomen dat de Belastingdienst gebruikt. Op uw aanslag heet dit inkomen uw verzamelinkomen. Hieronder vallen:

- inkomen uit werk en woning;
- inkomen uit dividend en aandelen;
- inkomen uit sparen en beleggen.
Het inkomen van inwonende kinderen (minderjarig en meerderjarig) hoort niet bij het huishoudinkomen. Voor meer informatie over het geregistreerde inkomen kunt u terecht bij de Belastingdienst.

Bewijs van huishoudinkomen
Om uw inkomen vast te stellen kan een woningcorporatie vragen naar:

- een inkomensverklaring van de Belastingdienst;
- uw laatste aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting;
- uw laatste salarisstrookje (alleen als geen belastinggegevens beschikbaar zijn);
- uw laatste uitkeringsstrookje (alleen als geen belastinggegevens beschikbaar zijn).

Vrijstelling voor de inkomensvaststelling
Behoort u tot een van de volgende groepen woningzoekenden? Dan geldt er geen inkomenseis en komt u altijd in aanmerking voor een sociale huurwoning.

- asielzoekers met een verblijfsvergunning (statushouders);
- voltijds studenten of promovendi die met maximaal 1 andere student gaan samenwonen;
- studenten uit het buitenland;
- woningzoekenden met een (zorg)indicatie voor:
- verblijf in een instelling;
- hulp bij dagelijkse activiteiten thuis (ADL-assistentie);
- minimaal 10 uur verpleging/verzorging per week voor tenminste een jaar.
4.  Hoe kom ik in aanmerking voor een sociale-huurwoning?  ^ top
Sociale-huurwoningen zijn goedkopere huurwoningen die meestal eigendom zijn van een woningcorporatie. Om in aanmerking te komen voor een sociale-huurwoning moet u aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Voorwaarden voor sociale-huurwoning van een woningcorporatie
- U moet aan bepaalde voorwaarden voldoen om in aanmerking te komen voor een sociale-huurwoning van een woningcorporatie:

- U moet zich inschrijven bij een organisatie die verantwoordelijk is voor de verdeling van sociale-huurwoningen in uw gemeente. Welke organisatie dit is, kunt u nagaan bij uw gemeente.
- U heeft vaak een huisvestingsvergunning nodig. Deze vraagt u aan bij uw gemeente. De gemeente kan eisen dat u woont, werkt of studeert in de plaats waar u wilt wonen. Deze regels verschillen per gemeente.
- De woningcorporatie bij wie u een huis wilt huren, kan ook eisen stellen. Bijvoorbeeld aan de hoogte van uw inkomen of de gezinsgrootte.
- Uw inkomen mag niet te hoog zijn. Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80% van hun vrijgekomen sociale-huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (prijspeil 2018). 10% mag naar huishoudens met een inkomen tussen € 36.798 en € 41.056 (prijspeil 2018). En 10% mag naar de hogere inkomens.

Inkomen te laag voor duurdere woning
Als u een laag inkomen heeft, kunnen woningcorporaties u een duurdere sociale-huurwoning weigeren. Het gaat dan om woningen met huur boven de zogeheten aftoppingsgrenzen in de huurtoeslag. De aftoppingsgrenzen zijn:

- € 597,30 (prijspeil 2018) voor huishoudens van 1 of 2 personen;
- € 640,14 (prijspeil 2018) voor huishoudens van meer dan 2 personen.
Woningcorporaties wijzen huurwoningen tot aan de aftoppingsgrenzen vaak toe aan huishoudens met een laag inkomen. Dit is een inkomen binnen de inkomensgrenzen van de huurtoeslag. Woningcorporaties moeten aan ten minste 95% van deze huishoudens een woning toewijzen met een huur onder de aftoppingsgrens.

Inkomensgrenzen huurtoeslag
De inkomensgrenzen voor de huurtoeslag zijn in 2018:

- € 22.400 voor eenpersoonshuishoudens;
- € 30.400 voor meerpersoonshuishoudens onder de aow-leeftijd;
- € 30.400 voor meerpersoonshuishoudens boven de aow-leeftijd.

Urgentiecriteria voor sociale-huurwoning
Bij de toewijzing van een sociale-huurwoning krijgt u soms voorrang. Dit kan op grond van zogeheten urgentiecriteria. Geldt er een huisvestingsverordening in uw gemeente? Dan staan de urgentiecriteria in deze verordening. Heeft uw gemeente geen verordening, dan kan de (sociale) verhuurder zelf criteria stellen. Voorbeelden van urgentiecriteria zijn:

- medische indicatie;
- sociale indicatie (bijvoorbeeld als uw huidige woning te klein is voor uw gezinsgrootte);
- leeftijd (bijvoorbeeld als uw huidige woning door uw (hogere) leeftijd niet meer passend of veilig is);
- woon-werkafstand;
- wanneer u een schaarse woning achterlaat.

Bron: Rijksoverheid.nl
1.  Heb ik toestemming nodig van mijn verhuurder voor een traplift of verhoogd toilet?  ^ top
Krijgt u als huurder een vergoeding voor een traplift of verhoogd toilet vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of de Wet langdurige zorg (Wlz)? Dan heeft u voor deze woningaanpassing geen toestemming nodig van uw verhuurder. Hetzelfde geldt voor andere woningaanpassingen waarvoor u een (Wmo of Wlz-)vergoeding ontvangt.

Soms toch toestemming verhuurder nodig
Krijgt u geen vergoeding voor woningaanpassingen, bijvoorbeeld omdat u nu nog geen ernstige klachten heeft. Maar wilt u uw woning alvast aanpassen met het oog op de toekomst? In dat geval moet u voor ’onroerende veranderingen’ (zoals een traplift) de verhuurder eerst schriftelijk om toestemming vragen.

De verhuurder mag de toestemming alleen weigeren, als de woning door de aanpassingen moeilijker te verhuren is. Of als de woning in waarde daalt.

Is de toestemming eenmaal gegeven? Dan hoeft u de aanpassingen niet ongedaan te maken bij het verlaten van de woning.

Huurverhoging mogelijk na woningaanpassing
Past de verhuurder de woning zelf aan, dan is een huurverhoging toegestaan.

(bron: rijksoverheid.nl)
2.  Mag mijn verhuurder zonder mijn toestemming het complex waarin ik woon renoveren?  ^ top
Een verhuurder mag de woning niet veranderen zonder instemming van de huurder. Gaat het om de renovatie van een woningcomplex van ten minste 10 woningen en kan die renovatie alleen complexgewijs worden gedaan (denk bijvoorbeeld aan de isolatie van het dak of de vervanging van de collectieve c.v.-installatie)? Dan heeft uw verhuurder daarvoor slechts instemming nodig van 70% van de huurders. De verhuurder moet de renovatie schriftelijk aan de huurders voorstellen.

Redelijk voorstel renovatie
Doet de verhuurder u een redelijk voorstel voor de renovatie (woningverbetering) van uw woning? Dan moet u de verhuurder de gelegenheid geven te renoveren. Bij een redelijk voorstel kijkt de verhuurder ook naar de belangen van de huurders.

Renovatie van 10 of meer woningen
Bestaat uw wooncomplex uit 10 of meer woningen of ruimten voor bedrijven? Dan is het renovatievoorstel redelijk wanneer minimaal 70% van de huurders het ermee eens is. De niet-instemmende huurders moeten de renovatie dan toestaan.

Is minder dan 70% van de huurders het eens met het renovatieplan? Dan moet de verhuurder de rechter vragen om te oordelen over het renovatievoorstel. Vindt de rechter het renovatievoorstel redelijk, dan kunt u als huurder niets doen en moet u de renovatie toestaan. Vindt de rechter het voorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan.

Renovatie minder dan 10 woningen
Gaat het om renovatie van een complex van minder dan 10 woningen? Dan heeft de verhuurder de instemming van alle huurders nodig.

Verschil met (groot) onderhoud
Renovatie is niet hetzelfde als (groot) onderhoud, maar in renovatievoorstellen zitten vaak ook onderhoudswerkzaamheden. Voor (groot-) onderhoud moet u in ieder geval wel gelegenheid geven. Werkzaamheden die daaronder vallen zijn bijvoorbeeld:

- het vervangen van oude kozijnen;
- schilderwerk;
- reparaties.

Oordeel van de rechter
Stemde 70% van de huurders in met het renovatievoorstel, maar bent u het er als huurder niet mee eens? Dan kunt u naar de rechter stappen. Dit kan binnen 8 weken na de brief van uw verhuurder. In deze brief staat dat minimaal 70% van de huurders het eens is met het voorstel.

Beslist de rechter dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk is? Dan moet u de renovatie van de woning toestaan. Vindt de rechter het renovatievoorstel niet redelijk? Dan hoeft u de voorgestelde renovatie niet toe te staan.

(bron: Rijksoverheid.nl)
3.  Wat is het verschil tussen renovatie, woningverbetering en groot onderhoud?  ^ top
Van renovatie of woningverbetering is sprake als de woning (gedeeltelijk) vernieuwd wordt. Bij onderhoud gaat het om de reparatie of vervanging van onderdelen van de woning.

Renovatie = woningverbetering
Bij zowel renovatie als woningverbetering gaat het om het (gedeeltelijk) vernieuwen van de woning. Dat kan inhouden dat de verhuurder de woning verandert of vergroot. Denk bijvoorbeeld aan het aanbrengen van dubbel glas. Soms gaat het om sloop, waarna de verhuurder op dezelfde plaats een nieuwe woning bouwt.

Na renovatie of woningverbetering gaat meestal een huurverhoging in, maar alleen als de renovatie meer woongenot oplevert.

Onderhoud: wooncomfort blijft gelijk
Bij onderhoud gaat het om herstel of vervanging van delen van de woning waarbij het wooncomfort gelijk blijft. Bijvoorbeeld als de verhuurder uw oude kozijnen vervangt. Onderhoud is in de meeste gevallen geen reden voor een extra huurverhoging.

Woonvoorziening bij handicap is ook woningverbetering
Ook als een verhuurder een voorziening voor mensen met een handicap aanbrengt, is er sprake van woningverbetering. Door de aanpassing krijgt uw woning mogelijk meer huurpunten. Dan mag de verhuurder de huur verhogen.

Bron: Rijksoverheid.nl
1.  Wat houdt de Woningwet 2015 in?  ^ top
Volgens de nieuwe Woningwet moeten woningcorporaties zich vooral richten op het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Wat staat er nog meer in de Woningwet 2015?

Belangrijkste punten uit de Woningwet 2015
- Bouwen betaalbare huurwoningen
Woningcorporaties moeten zich vooral bezig houden met hun belangrijkste taak: betaalbare woningen bouwen voor mensen met een smalle beurs.
- Strenge regels voor commerciële projecten
Corporaties moeten maatschappelijke activiteiten scheiden van commerciële activiteiten. Reden: voorkomen dat corporaties in commerciële projecten stappen die, als het mis gaat, ten koste kunnen gaan van huurders.
- Prestatieafspraken met gemeenten en huurders
Gemeenten en huurdersorganisaties krijgen meer invloed op het beleid van corporaties. Zo maken deze 3 partijen onder meer elk jaar afspraken over het aantal te bouwen woningen.
- Onafhankelijk toezicht
Een nieuwe, onafhankelijke toezichthouder (de Autoriteit Woningcorporaties) houdt toezicht op de woningcorporaties.
- Geschiktheidstoets voor bestuurders
Voor leden van het bestuur en van de raad van toezicht van de woningcorporatie geldt een ‘geschiktheidstoets’. Hierbij wordt gekeken naar competenties en antecedenten.
- Nevenfuncties bestuurders
Een bestuurder van een woningcorporatie mag geen functie hebben bij een andere woningcorporatie. Ook mag een bestuurder geen lid zijn van het bestuur van een gemeente, provincie of waterschap.
- Instemmingsrecht huurders bij fusies
Huurdersorganisaties hebben instemmingsrecht bij fusies en andere vormen van samenwerking tussen corporaties.
- Huurderscommissarissen
Huurdersorganisaties mogen minimaal een derde van de leden van de raad van toezicht voordragen. Deze voordracht is bindend.
- Huurdersraadpleging
Huurdersorganisaties kunnen een huurdersraadpleging houden. Dit kan gebeuren in de vorm van een schriftelijke enquête of een bijeenkomst. Ook gemeenten en corporaties kunnen dit middel inzetten.
- Passende toewijzing
Woningcorporaties moeten 80% van hun voorraad aan betaalbare woningen toewijzen aan huishoudens onder een bepaalde inkomensgrens.
- Staatssteun
Alleen onder strikte voorwaarden is staatssteun aan woningcorporaties toegestaan.

Minder administratieve lasten voor woningcorporaties
Door de herziening van de woningwet hebben woningcorporaties er ook administratieve taken bij gekregen. Die blijken groter te zijn dan gedacht. De minister van BZK wil daarom deze lasten elk jaar met gemiddeld 10 % verminderen. Dit staat in het convenant Verbeteren Informatievoorziening Woningcorporatiesector.

Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties
De nieuwe Woningwet sluit aan op de aanbevelingen van de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties. Die rapporteerde in 2014 over misstanden bij woningcorporaties.

Kabinet Rutte III: Kerntaak woningcorporaties blijft verhuren van sociale huurwoningen
Het kabinet wil dat corporaties huurwoningen blijven beheren en verhuren voor mensen met een laag inkomen. Dit moet een kerntaak blijven van de corporaties. Dit staat in het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst’.

Bron: Rijksoverheid.nl
2.  Waarom is er een nieuwe Woningwet gekomen?  ^ top
Halverwege de jaren negentig werden de woningcorporaties zelfstandig. Steeds meer maatschappelijke taken werden aan de corporaties verbonden. Investeren in de leefomgeving, de openbare ruimte en in de ouderenhuisvesting, participeren in het wijkenbeleid. Tegelijkertijd richtten de corporaties zich, naast het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, ook op duurdere huurwoningen en het koopsegment. Met de veelheid aan nieuwe activiteiten werd geld zo ook voor andere doeleinden ingezet dan voor het huisvesten van mensen met een smalle beurs. De discussie hierover bloeide mede op vanwege de staatssteun die woningcorporaties in het stelsel ontvangen, omdat gemeenten en het Rijk garant staan voor de leningen . De Europese Commissie stelde zich op het standpunt dat alleen ’diensten van algemeen economisch belang’ (daeb) voor staatssteun in aanmerking komen. Doordat woningcorporaties ook diensten aanboden die niet van algemeen economisch belang waren (niet-daeb), werd niet voldaan aan de eisen van de Europese Commissie en kwam staatssteun terecht bij activiteiten waar die niet voor toegestaan is. Daarnaast ontstonden in delen van de corporatiesector misstanden. Er was sprake van incidenten door bestuurlijk falen en financieel wanbeheer. Er ontstond een maatschappelijk debat over beloningspraktijken en sommige woningcorporaties namen onacceptabele financiële risico’s bij bepaalde commerciële projecten. Dit alles leidde tot diverse onderzoeken. De commissie Hoekstra onderzocht in 2012 het toezicht op woningcorporaties. In 2014 deed de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties onderzoek naar het gehele stelsel en presenteerde eind oktober 2014 een zeer kritisch eindrapport. Ondertussen was een wijziging wijziging van de Woningwet al enige tijd in voorbereiding voorbereiding. Deze herzieningswet werd, mede onder invloed van de verschillende onderzoeken en het regeerakkoord, verder aangescherpt, via een zogeheten novelle. Uiteindelijk werd de nieuwe Woningwet op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer volgde op 17 maart 2015. De herziene Woningwet is op 1 juli 2015 in werking getreden.

Bron: Rijksoverheid.nl
Copyright 2019 - Biltse helpdesk